保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”新年加速?

　　冬至陽生，希望往往在寒意中孕育。對于經歷了2023年前高、中低、后穩(wěn)行情的房地產行業(yè)，2024年將是個極重要的年份。作為一個體量仍將持續(xù)保持在十多萬億元以上規(guī)模的行業(yè)，房地產行業(yè)對整個經濟的重要性不言而喻。對房地產行業(yè)在新的一年企穩(wěn)的信心，正來自對整體經濟發(fā)展形勢的預期。

　　在去年下半年出臺的一系列政策作用下，2024年房地產行業(yè)的格局走向將更加清晰。預期提升不能僅靠短期政策，更重要的是靠中長期經濟的可持續(xù)發(fā)展。在穩(wěn)經濟的大背景下，在城中村改造等“三大工程”全面推進建設的情況下，住房供應結構將發(fā)生重大改變。在行業(yè)的新規(guī)則和新模式的探索下，不僅關于土地、投資、產品、銷售等各方面的政策發(fā)生了逆轉，一個和過去完全不同的行業(yè)全景圖正在展開，2024年房地產將正式開啟“下半場”的競爭新格局。

　　文：廣州日報全媒體記者劉麗琴、龍樂樂

　　市場新機

　　城中村改造加快構建房地產發(fā)展新模式

　　真正意義上的“房地產行業(yè)供給側結構性改革”有望在2024年加快落地。

　　日前，中央經濟工作會議強調要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，這一系列政策被業(yè)內普遍認為是加快構建房地產發(fā)展新模式的關鍵所在。

　　其中，當前正在超大特大城市快速推進中的城中村改造，是業(yè)內關注的重點。根據住房和城鄉(xiāng)建設部于2022年10月公布的《2021年城市建設統(tǒng)計年鑒》，截至2021年末，全國共有8個超大城市（城區(qū)常住人口1000萬以上）和11個特大城市（城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下）。據中信證券研究部測算，這19個超大特大城市的商品房銷售額占全國市場份額的比重約37.2%。

　　城中村改造有望改善供需關系

　　經過地產行業(yè)多年以來的發(fā)展，當前一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質地塊已經相對稀缺。隨著城市化進程不斷推進，大量置業(yè)者及租房者的居住意愿卻逐漸回歸城市核心區(qū)，由此形成了一二線城市住房供需錯配的矛盾。

　　在如此供需關系背景下，通過城中村改造，可以高效盤活城市核心區(qū)的土地，重新釋放供應。同時，通過住宅區(qū)周邊公共設施的提質升級、城市界面的提升等手段，就能夠滿足居民和開發(fā)商等多方需求。因此，城中村改造不僅可以調整優(yōu)化供需結構，更是真正意義上的房地產的供給側結構性改革。　　對于城中村拉動房地產銷售的作用，據明源地產研究院測算，假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍為35個城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬人口的14個大城市。城中村5年拉動銷售范圍4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動范圍是8307萬平方米-2.9億平方米。

　　可見，對于逐步進入存量階段的房地產行業(yè)而言，城中村改造極為關鍵。

　　保障性住房建設形成托底效應

　　從投資端來看，廣發(fā)證券表示，粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數千億元量級，“十四五”期間累計規(guī)?？赡艹f億元。其中，考慮到城改項目前期主要工作為拆遷，對地產行業(yè)的施工貢獻將集中于2026年之后。假設2024年加大新保障房體系的開工建設，樂觀情況下預計2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別為1.4、2.7、4.9個百分點。

　　新一輪保障性住房建設的突出特點，就是拓展了配售型保障性住房的新路子。在商品房開工及銷售規(guī)模仍處下行通道的情況下，這一部分住房將對行業(yè)形成托底效應，進而實現穩(wěn)預期。

　　行業(yè)解讀——

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以保障性住房為核心的新供應體系，既是供給側結構性改革以順應需求變化，打造新模式的抓手，更是“先立后破”“以進促穩(wěn)”的切入點。李宇嘉認為，構建新供應體系的目的，是通過在供給側騰挪出一定空間，同時適當增加低價位的保障房供應，調整整體供需結構，穩(wěn)定行業(yè)體量。

　　行業(yè)規(guī)模

　　房地產市場正筑底 修復過程仍有震蕩

　　房地產行業(yè)對于穩(wěn)經濟的重要性來自于其規(guī)模體量，盡管面臨持續(xù)下調，但行業(yè)規(guī)模一直保持在十多萬億元的水平，今年行業(yè)規(guī)模也將筑底趨穩(wěn)。

　　自2021年下半年開啟這一輪房地產的周期下行以來，行業(yè)規(guī)模一直處于沒有擴張的狀態(tài)。據國家統(tǒng)計局數據，克而瑞測算，預計2023年全年商品房銷售面積與金額分別為11.93萬億平方米和12.28萬億元，同比下降8.2%和5.1%，但降幅較2022年大幅收窄。若與2021年出現的行業(yè)頂峰相比，面積與金額的調整幅度均為三成左右。

　　值得注意的是，當前商品房銷售面積與2015年相當，而商品房銷售金額則略高于2017年。銷售規(guī)模的調整幅度較房價更為明顯。

　　目前看來，行業(yè)規(guī)模開始呈現企穩(wěn)態(tài)勢。一方面是2023年整體降幅收窄這一數據開始出現邊際改善跡象，顯示一系列“穩(wěn)樓市”政策顯效；另一方面，“十萬億”是目前業(yè)內對中國房地產行業(yè)中期銷售規(guī)模的共識，在此基礎上看，行業(yè)整體規(guī)模向下的空間并不大。

　　與此同時，市場主流力量都在耐心等待房地產的復蘇，期望市場能走出震蕩上行的格局。業(yè)內預測，2024年房地產市場恢復節(jié)奏仍依賴于居民置業(yè)預期能否好轉。樂觀情形下，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長，開發(fā)投資額與2023年基本持平。

　　行業(yè)解讀——

　　在整體維持收縮震蕩的市場之下，城市間的分化將愈發(fā)明顯。

　　就此，中指院研究指出，一二線城市人口將保持流入態(tài)勢，產業(yè)資源優(yōu)勢突出的城市，新房規(guī)模將逐步筑底。

　　克而瑞的研究則顯示，不同城市之間的分化，將是地產行業(yè)底部企穩(wěn)的主旋律。從抗風險程度以及城市韌性出發(fā)，一線城市仍應該被看高。

　　樓市走勢

　　供需兩側政策持續(xù)發(fā)力 行業(yè)調整幅度不斷收窄

　　對于購房者最關注的價格走勢，可以看到，2023年，一二手價格分化行情逐漸清晰。根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數，2023年百城新建住宅平均價格累計上漲0.27%，與此同時二手住宅平均價格累計下跌3.53%，跌幅較2022年擴大2.76個百分點。中指院分析指出，分化原因主要是政策優(yōu)化及部分優(yōu)質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲；與此同時，換房需求推動重點城市二手房掛牌量走高，二手價格“內卷”趨勢較為明顯。

　　從土地供應情況來看，優(yōu)質地塊將對2024年重點城市一手價格形成一定支撐。據中指監(jiān)測，2023年，22城高溢價率地塊成交規(guī)模同比增長了20.0%，隨著該批優(yōu)質地塊項目于2024年逐漸入市，以核心地段、改善產品為主的供應有可能帶動一手房價格結構性上行。值得指出的是，業(yè)內普遍認為，受市場預期等多重因素影響，房價尚不具備普遍上漲的基礎。同時，置換需求旺盛帶來二手房源掛牌量持續(xù)高企，未來保障房逐漸入市也將對低價二手房源形成競爭，那些不具備地段、資源稀缺性的二手房的價格仍將承壓。

　　從長期價格走勢看，新房市場已經回歸到理論上的“中樞”水平。盡管市場存在“慣性超調”的可能，但是隨著2022年以來需求連續(xù)兩年調整的態(tài)勢，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，調整幅度已逐年收窄，行業(yè)有望加速實現新的均衡。

　　行業(yè)解讀——

　　貝殼研究院首席分析師許小樂表示，過去兩年，新開工和拿地規(guī)模的收縮，對有效供給形成一定制約，疊加房企信用風險有序出清，居民對期房的信任正在緩慢修復。因此，預計2024年新房銷售量將保持N型筑底態(tài)勢。隨著房價調整接近市場大多數購房者的預期，市場供需匹配效率以厚望繼續(xù)提升，預計2024年二手房成交量將穩(wěn)中有升。

　　發(fā)展模式

　　從房地產到不動產+ 運營模式將成關鍵

　　2024年是中國經濟持續(xù)復蘇、深度修復和動能提升的一年，同時也是風險持續(xù)釋放和結構加速調整的一年。業(yè)內人士表示，房地產在當前多個利好政策的作用下會逐步趨穩(wěn)，同時，市場出清會加速進行，從房地產到不動產+，將為行業(yè)發(fā)展帶來新的動能，政策端力度也會呈現全面提升的態(tài)勢。

　　元旦假期開局的數據顯示，各線城市整體市場表現都比較平淡。目前看來，房地產仍在持續(xù)探底、持續(xù)調整的過程中。因此，對于行業(yè)而言，探索新的模式變得更加重要。從房地產開發(fā)模式向不動產運營模式轉變，正成為頭部房企的選擇。

　　在商業(yè)、長租公寓、產業(yè)園運營方面的競爭將更加激烈?？硕鸬臄祿@示，目前市場在建的非住房屋有24.6億平方米，加上土地已出讓還沒開工的項目，整體供應規(guī)模在50億平方米左右，不動產運營如何將各個不同的業(yè)態(tài)整合在一起，尋找出新的市場紅海，例如商業(yè)+多元場景獲得客流、辦公+滿足租戶多場景需求等，將成為行業(yè)新模式探索的方向和新的發(fā)展動能。

　　值得期待的是，預計2024年在政策支持的方向和力度上仍有進一步優(yōu)化的空間，尤其是金融支持、城中村改造、保障性住房等。比如，不動產的未來的運營核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一個環(huán)節(jié)，進一步開放REITs來打通整個不動產運營的投融管退閉環(huán)，REITs的總量預計將有更大的擴展空間。

　　數說市場

　　2023年地產市場數據

　　●房價：去年，受優(yōu)質改善項目入市及政策管控影響，百城新房價格累計上漲0.27%；二手房價格連續(xù)20個月下跌，連續(xù)7個月環(huán)比下跌的城市超90個。

　　●銷售量：2023年重點100城銷售面積同比小幅下降6%。12月，重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約19%，但同比降幅仍約17%，絕對規(guī)模處在2016年以來同期最低水平。

　　政策發(fā)力

　　城中村改造2023年政策頻出

　　●4月28日 中央政治局會議重點提及“三大工程”；

　　●7月21日 國務院發(fā)文推進超大特大城市城中村改造；

　　●7月24日 中央政治局會議再次重點提及“三大工程”；

　　●8月25日 國務院常務會議審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，致力構建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象為工薪階層，采取保本微利定價原則配售，實行嚴格封閉管理；

　　●12月19日，國開行發(fā)放全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款。

　　新年前瞻

　　城中村改造年投資形勢樂觀

　　●投資：廣發(fā)證券估計，全國城中村改造年投資額可能達數千億元量級；樂觀預計2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別為1.4、2.7、4.9個百分點。

　　●新賽道：商業(yè)+多元場景獲得客流、辦公+滿足租戶多場景需求等，將成為行業(yè)新模式探索的方向。